Les acronymes LMP et LMNP désignent respectivement le Loueur en Meublé Professionnel et le Loueur en Meublé Non Professionnel. Bien qu'ils partagent l'objectif de maximiser les revenus locatifs dans un environnement fiscal avantageux, leur fonctionnement et leur public cible diffèrent significativement.
Le choix entre ces deux statuts repose principalement sur la taille de votre portefeuille immobilier et vos revenus locatifs. Cet article examine les distinctions clés entre LMP et LMNP, afin de vous aider à faire le choix le plus adapté à votre situation.
Conditions d’éligibilité aux statuts LMP et LMNP
Le statut de LMNP est accessible aux investisseurs dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 23 000 euros, tout en ne représentant pas plus de 50 % de leurs revenus professionnels. Ainsi, la majorité des propriétaires qui louent un bien unique entrent dans cette catégorie.
En revanche, le statut de LMP s'applique aux investisseurs qui dépassent ces seuils : leurs recettes locatives doivent excéder 23 000 euros et représenter plus de la moitié des revenus professionnels du foyer. Cela implique généralement la possession de plusieurs biens immobiliers à forte rentabilité.
Amortissement du bien immobilier
Les deux régimes permettent l'amortissement immobilier dès lors que le contribuable opte pour le régime réel. C'est par le biais de ces amortissements que les investisseurs peuvent optimiser leur fiscalité sur les revenus locatifs.
Cependant, deux situations spécifiques au LMNP limitent le droit à déductibilité des amortissements :
- LMNP avec le régime micro-BIC (où l’on applique un abattement forfaitaire au lieu d'un amortissement)
- LMNP dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard (qui donne lieu à une réduction d'impôts plutôt qu'à un amortissement)
Imposition des revenus : LMP vs LMNP
Les revenus générés par les deux statuts sont généralement soumis aux mêmes règles fiscales, avec déclaration sous les BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Toutefois, un avantage notable pour le LMP réside dans la possibilité d'imputer tout déficit sur les revenus globaux du foyer, contrairement au LMNP où cela se limite seulement aux revenus de la location meublée.
Formalités administratives : LMP et LMNP
Le statut de LMNP est moins contraignant d'un point de vue administratif. En effet, une simple déclaration suffit à l’administration fiscale, sans nécessiter d’immatriculation au RCS ni de comptabilité complexe (un registre de dépenses et recettes suffit).
Pour le LMP, la situation est différente : en cas d’option pour le régime réel, une comptabilité d'engagement est requise. Il est conseillé d'engager un comptable ou de rejoindre un Centre de Gestion Agréé (CGA) pour alléger les charges comptables.
Charges sociales et plus-values immobilières
Quant aux charges sociales, le régime LMNP est plus favorable, n’engendrant pas de charges sur les revenus non professionnels (seule la CSG/CRDS de 17,2 % est applicable). En revanche, les LMP doivent faire face à des cotisations sociales pouvant atteindre jusqu’à 43 % selon leurs bénéfices.
Concernant les plus-values de cession, les LMNP sont imposés comme des particuliers et bénéficient d'une exonération partielle après 5 ans. Par contre, les LMP sont soumis à un régime professionnel, avec des exonérations variables selon le montant des recettes.
Connaître les distinctions entre ces deux statuts est essentiel pour quiconque envisage l’investissement locatif. Le passage de LMNP à LMP doit être soigneusement planifié. Il est recommandé de consulter un conseiller fiscal pour naviguer ces décisions stratégiques.
