La France dénombre environ 3,7 millions de résidences secondaires et d'hébergements loués pour de courtes durées, selon l'Insee. Majoritairement situées dans des zones touristiques, ces propriétés compliquent l'accès au logement pour de nombreux habitants. En réponse à cette problématique, une loi adoptée en novembre 2024 permet aux maires de communes concernées de réguler les résidences secondaires sur leur territoire. Plusieurs villes ont déjà appliqué ces mesures.
Limitation des résidences secondaires : un besoin urgent
Le texte législatif, proposé par les députés Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz, vise à combattre la crise du logement touchant diverses localités où les habitants doivent s'exiler loin de leurs emplois, voire vivre temporairement dans des conditions précaires. Cela a entraîné le départ d'entreprises en raison du manque de logements pour leurs employés.
Cette loi cible en particulier les logements touristiques, notamment ceux de type Airbnb, qui se substituent à des résidences principales, exacerbant ainsi le problème de logement pour les résidents permanents, surtout dans les zones très fréquentées par les touristes.
Concrètement, les maires des communes où les résidences secondaires représentent plus de 20 % du parc immobilier ou où une taxe sur les logements vacants est appliquée, peuvent introduire des mesures pour enrayer la prolifération des logements de tourisme. Ils ont la possibilité de définir des zones de leur commune où seuls les logements occupés en tant que résidence principale peuvent être construits, mais cela ne s'applique qu'aux nouveaux projets encore en phase de conception.
Les constructions à venir devront remplir des conditions strictes : être utilisées comme résidence principale au moins 8 mois par an, avec un engagement formel inscrit dans les documents légaux associés. Par ailleurs, les maires ont la latitude de réduire à 90 jours par an le temps maximal durant lequel les résidences principales peuvent être mises en location comme meublés de tourisme.
Une autre mesure clé de cette législation est l'enregistrement obligatoire des meublés de tourisme auprès des municipalités. Les propriétaires qui omettent cette formalité s'exposent à des amendes pouvant atteindre 20 000 €. Ce dispositif doit être entièrement opérationnel d'ici le 20 mai 2026.
Pour renforcer la réglementation, un diagnostic de performance énergétique (DPE) sera également requis pour les meublés de tourisme, excluant ceux classés en catégorie E. Cela vise également à aligner les normes de location de courte et de longue durée.
De plus, la loi réévalue la fiscalité des meublés de tourisme, en réduisant les avantages fiscaux qui étaient perçus comme excessifs par rapport aux locations classiques, ce qui pourrait influencer négativement la charge fiscale des propriétaires.
Les copropriétés ne sont pas écartées de cette réglementation : les décisions peuvent être prises à la majorité des copropriétaires (représentant au moins deux tiers des voix) pour interdire la location de leurs appartements en tant que meublés de tourisme.
Implications de la loi sur le marché locatif
Le phénomène des meublés de tourisme a radicalement transformé le marché locatif français, remplaçant des habitations classiques. Selon les élus locaux, de nombreux villages ont vu leur population diminuer, se transformant en véritables havres touristiques.
Ce défi touche aussi bien des grandes villes comme Paris et Marseille que des communes plus petites, incluant des destinations prisées comme Biarritz et Saint-Malo. Il est impératif d'agir pour préserver l'accès au logement pour les résidents permanents. La loi récente commence déjà à montrer des effets dans plusieurs régions.
Au Pays Basque
Une attention particulière est portée au Pays Basque, où laزيادة rapide des résidences secondaires entrave l'accès au logement. Plusieurs communes ont déjà pris des mesures pour appliquer la loi Le Meur/Echaniz. Bidart, par exemple, a créé une Zone d'Aménagement Concertée (ZAC) où seules des résidences principales peuvent être construite, en raison de la proportion élevée de 31 % de résidences secondaires.
Cancale et Chamonix
Cancale est la première ville bretonne à utiliser cette loi pour freiner la construction de nouvelles résidences secondaires, en modifiant son Plan Local d’Urbanisme. Chamonix, quant à elle, prévoit de proposer des restrictions sur les nouvelles constructions de résidences secondaires lors de son prochain vote de PLU.
Bonifacio
La commune de Bonifacio en Corse, où près de 60 % des logements restent des résidences secondaires, a initié des démarches pour limiter leur développement, suivant l'exemple établi par la loi de 2024.
