Il est courant de s'interroger sur les différences de taxes entre voisins, surtout lorsque l'un possède un bien plus spacieux et coûteux. Comment un logement plus grand peut-il générer moins d'impôts locaux ? La réponse réside dans le mécanisme de calcul de ces taxes.
La valeur locative cadastrale : un calcul complexe
Les impôts locaux sont basés sur ce que l'on appelle la valeur locative cadastrale. Cette valeur est, en réalité, une estimation théorique du loyer du bien, établie en 1970 et fondée sur plusieurs critères tels que :
- La qualité de l'immeuble et du logement
- Son emplacement
- Son état d'entretien et ses éléments de confort (douche, baignoire, ascenseur…)
Cette valeur a été mise à jour pour la dernière fois en 1980 et fait l'objet d'une revalorisation forfaitaire chaque année. Pour 2017, cette revalorisation était de 0,4 %.
Adaptation des valeurs au cours des années
Un logement construit à la fin des années 1960 peut avoir une valeur locative cadastrale supérieure à celle d'un bien plus récent, en dépit des rénovations effectives. Cela est souvent dû à des critères d'évaluation qui n'ont pas évolué au fil du temps, créant ainsi des disparités.
Les taux d'imposition et leurs variations
De plus, chaque commune, syndicat de communes ou intercommunalité, ainsi que chaque département, fixe des taux d'imposition qui sont appliqués à cette valeur cadastrale. Ces taux peuvent donc varier considérablement et influencer le montant final des impôts locaux que chacun doit payer.
